多くのお客様からお問合せをいただいている中で、特に質問が多いものをピックアップしました。
アパート経営のご参考にしてください。

アパート建築・経営について

アパート建築の坪単価について教えてください

建築工事の費用を検討する際、最もポピュラーなのが「坪単価」という尺度だと思います。
しかし、実際には全ての建物を一律に「坪単価」というモノサシで「高い」「安い」の比較を行うことには無理があります。(工事代金は、構造/間取/仕様/工事環境など多くの要素で構成されているからです)
更に、「坪単価」の計算方法についても十分な理解が必要です。
坪単価は「工事代金」を「施工床面積」で除した金額になります。
ですから「施工床面積」が広くなると坪単価は低くなり、狭くなれば坪単価が高くなるのです。
(【施工床面積】=専有床面積(室内の面積)+共用面積(通路階段)+バルコニーの面積) これらのことを理解したうえで、適切な工事代金を判断するには「同一図面」「同一仕様」の下で複数の建築会社から見積書を取って比較することをお勧めいたします。(見積金額に含まれているものと「別途工事費用」の項目を明確にして公正な比較を行うことが重要になります)
(見積していただく際に、設計費や地盤調査費など「本体工事代金」に含まれていない費用「別途工事」についても全ての項目を提示してもらえば後から工事代金の増額に悩むことが無くなります)

建築資金の調達でベストなのは?

平成28年5月現在、銀行借り入れに関してとても良好な地合いが整っています。
〔金融機関選び〕信用組合・信用金庫・第二地銀・地銀・都市銀行(メガバンク)と様々な金融機関がありますが、ご自身の財務状況や希望借入条件で最も適切な金融機関を選ぶことが大切です。
*事業経営者の場合や大きな資産【土地】を保有している場合などは都市銀行を検討されてはいかがでしょうか・・都市銀行は借入金利でよい条件を提示する可能性があります(借入金額が小さいと敬遠される場合もあります)ただし、金融情勢が大きく変化した時(金利の急上昇)などに、顧客ニーズにきめ細かな対応するのは困難かもしれません
*地域の信用金庫やそのエリアに注力している地方銀行なども貸付業務に積極的です
都市銀行との比較で借入金利は若干上がることもありますが、金融情勢が変化した時は顧客サイドの状況に沿った対応に期待が持てます
〔借入期間〕木造アパートの法定対応年数は22年となっています。
*アパートの事業資金の貸出は25年~30年程度を限度に設定している金融機関がほとんどです(対応年数の長い鉄筋コンクリート造のマンション等より短い設定となります)
*鉄筋コンクリート造よりも初期投資金額の少ない木造アパートは、「収益力」において長期的には劣っていると言えます(賞味期限:十分収益を獲得できる年数が RC よりも若干短い)
*上記の結果、長い返済期間を設定しているとキャッシュフローは楽ですが収益力が低下し始めた時に残債務がたくさん残っているという困難な状況になってしまします
*一般的には25年程度の期間設定が多く、収益力の低下という要素を加味しても無難な設定ではないでしょうか
*30年にしないとキャッシュフローが回らないということであれば、年数の設定以前にその事業の健全性を再度見直す必要性があると言えます
〔金利〕現在我が国の政策金利の水準は、過去にない低金利の環境が続いています。
*この好機を利用するにはなるべく長期の「金利固定期間」を設定することです
*一般に「金利固定期間」は3・5・7・10年などが設けられておりますが、金融機関によって取り扱いが異なります
〔その他〕
*「アパートローン」というパッケージ商品の場合、定められた規定をすべてクリアする必要があり、「金利」も設定された条件が前提となります(「団体信用生命保険」がセットされていることが大きなメリットになります)
*金融機関によっては「アパートローン」以外にプロパー資金を利用した「オーダーメイド方式」の貸付を行うケースがありますので相談してみることをお勧めします
*「担保」は通常「対象土地」と「新築アパート」に抵当権を設定します
*「連帯保証」借入名義人の年齢・年収・返済年数・担保状況などによって、必要な連帯保証人を求められることがあります

成功するアパート経営で最も重要なものは?

「お客様は誰か」という基本を忘れてはなりません。
*不動産業者・設計事務所・建築会社はそれぞれ立ち位置が異なりますので自分の成功経験や利害に基づいた見識で意見を言います
*「地理的要因」や「人口動態」から導かれた建築プランに「だれが住むのか・・?」⇒「いくら支払えるのか・・?」⇒「競合物件の状況は・・?」などから長期の資金繰りで困窮することがないような基本計画を立てることが最も重要であると考えます

アパート専科はずいぶん建築費が安いですが大丈夫?

創業から20年余り、私たちが一貫して大切にしてきたことは「仕事の質」です。建築物は仕上がってしまうと基礎や構造材などが見えなくなってしまいますが、アパート専科のこだわりは長期にお使いいただける建物を建てる事です。
このこだわりは現在「お客様のご紹介」という形で表れています。
お取引のあった個人のお客様・企業様からのご紹介でお仕事をいただけることは当社にとってこの上ない喜びです。
「仕事の質」を維持するという当たり前のことを継続するためには、多岐に渡る協力業者様の支援が欠かせません。埼玉県下を中心に協力会社様(各業種ごと専門企業)との長年の信頼関係を重視しているからこそお客様に「適正価格」をご提示することが可能になっています。(都心部では建築費の高騰が話題になっている昨今、アパート専科のローカルプライスは他社との比較で価格優位性を保持しています)
※本社経費【人件費・広告宣伝費・モデルルーム費用など】が少ない(会社が小さい)ため、必要な利益もそれほど大きくないことが「アパート専科」の工事代金を低価格にさせている最大の理由です

アパート専科と他社との違いは何?

アパート業界には様々なプレーヤーが存在しており、お客様のアパート取得にかかわるどこかで収益を得て事業を営んでいます。(「仲介業者」は不動産仲介手数料、「販売会社」は土地と建物の差益、「コンサルティング会社」は融資付けや建築業者のアレンジなどトータルな役務を提供し、フィーや業者からのキックバックを得ています)
「アパート専科」はアパートの建築において「工事請負」の収益を得ています。すべて自社管理・自社施工の分離発注で施工を実施しています。(アパートビルダーといわれる建築会社の中には「一括丸投げ」(一括下請け)といわれる手法で、自社施工に見えるけど実は他社が施工しているケースも散見されます⇒利益構造が二層になり高額になる)
また、アパートに特化した事業展開を行うことで資材・建材・機器類の仕入時にボリュームディスカウントが機能していることでお客様の初期投資を圧縮いたします。
さらに、アパート建築での習熟度が高いことから「工期の短縮」「合理的な細部の収め」が可能になり「追加工事の発生リスク」を最小限に留めることが出来ます。(お客様のご要望に基づく仕様変更を除く)

敷地が変形、狭小なのですが、

敷地が変形している/土地が狭くイメージ通りの間取が入らない/道路と敷地の接する距離が短く建築許可が取れそうもないなど、その土地が持つ固有の要件によって効率の良いアパート建築が難しいと感じたらアパート専科にご相談ください。これまでの経験を活かし土地の持つポテンシャルを最大限に引き出すためのお手伝いをいたします。(コンプライアンスに則り「違反工事」はお引き受けできないことをあらかじめご了承ください⇒完全合法建物の範囲で対応いたします)

どこで建築しようか迷っています...

建築会社はたくさんありますので、会社の選択では迷われることと思います。
第一に、不動産経営の視点で選択する「初期投資の圧縮(低価格の工事代金)」は先々の売上減少・金利上昇という事態に備える最大のリスクヘッジ策になります。
次に、「品質管理」入居者の求めるクオリティーに応える仕様や間取りになっているか...工事代金を安く仕上げるためにお客様(入居者)から見て魅力のない商品を作ってしまうことが無いようにすることも大変重要な要素になります。
つまり「ローコスト」と「ハイクオリティー」の両立という一見矛盾した課題を解決できる建築会社を選ぶことこそが長期にわたる不動産経営を成功に導くためのポイントになるのではないでしょうか。
※「アパート専科」では「ローコスト」と「ハイクオリティー」の両立をテーマに掲げ、成長してゆきたいと願っています。

建物のメンテナンスはどうしたらいの?

建物の経年劣化に伴う手直し(外壁の汚れ・廊下階段の鉄部のケアなど)や定期的なメンテナンス(屋根材・雨樋など)について、アパート専科では自社工事案件に対しリーズナブルな価格で対応できるためリフォーム業者の提示する高額な費用との比較で相当の金額をセーブすることが可能です。
また、施工に起因する不都合や入居者からのクレームには万全の態勢で対応いたします。
(さらに、お引渡時にアパート専科がお客様に対し保険会社による 10 年間の「住宅瑕疵担保責任保険」を付保いたします)

将来の売上低下が心配です。経営として成り立つのか不安です。

今年(平成 28 年)の 3~4 月、に異変が起きています。
例年、一番移動者の多いこのシーズンは空室が無くなりほとんどの部屋が埋まるのですが、エリアによってワンルーム(1K 含む)のアパートがベストシーズンでの契約機会を逸し、空室のままという現象が出ています。
このことは、経営効率を追求し過ぎてワンルームと 1K の供給量が市場(入居者の同行)の需要総量を超えてしまった結果といえるでしょう。
確かに「広い部屋を六世帯」作るより「狭い部屋十世帯」作る方が経営効率を高めます。(投資総額に対するリターンの率が高まる)また、増加から減少に転じた人口動態を見ても「首都圏」は地方から人が集まり人口超過率はプラスで推移しています。
しかし、首都圏のすべての場所が人口流入で潤っているわけではありません。「立地条件」「間取り」「賃料」の複合要因で賃貸マーケットは成立しています。その結果、供給過剰となっている地域では狭い部屋のオーナーが競合物件を相手に悪戦苦闘しているという状況を生み出しているのです。
コンピューターの示すシミュレーションはあたかも成功を約束しているように見えてしまいますが、大切なのはお客様(入居者)の存在です。経営効率を追求し過ぎて不毛の戦いに巻き込まれてしまうことの無いよう、基本計画策定には十分な配慮が必要と考えます。(金融機関から事業資金を借り入れた場合は、元利金の返済額が高額で適正賃料に家賃を下げられずに競争に負けてしまうケースがあります)
これからのアパート経営は「経営効率」だけを追求する事ではなく、中期長期の安定経営につながる健全な計画を立てて臨むことが求められていると思慮いたします。(競合の少ない立地・間取り・家賃での計画)

成功事例と失敗事例について教えてください。

失敗につながるケースは次のような場合ではないでしょうか...
*机上の利回りをベースに長期資金計画を立てたが、売上が減少して返済が滞った
*建設当時の借入金利(低金利)で完済まで行けると思ったが途中で借入金利が上昇した
*効率を追求して「部屋数最優先」の作戦でスタートしたが、その地域ではワンルームが供給過剰となり、家賃設定を大幅に見直さなければならなくなった
*新築時に大きな会社だから安心と思って契約をしたが、冷静に考えると工事代金が高かったため銀行返済の負担が重く経営がうまくいかない
*営業マンがとても熱心で、提示されるままの内容で契約したが近所に同じような間取りのアパートが立っていて競争が激しい
*「サブリース」の長期借上げ保証を鵜呑みにして事業を始めたが、一定期間ごとに借上げ保証の家賃が見直され収支計画が大幅にくるってしまった
*管理を任せる不動産業者の選択を誤り、適正賃料で募集しているにもかかわらず稼働率が思うように維持できない

アパート経営を成功させるためのポイントは上記の事柄に留意されることではないでしょうか...

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