アパート経営で大切なこと

当社は木造在来工法の建築を主力に展開してまいりました。
近年ではアパート建築のご依頼が増加傾向にあり、戸建て住宅のご依頼を上回るほどになったことから、アパート建築に特化した事業を展開しております。この背景には都心部を中心にRC造や鉄骨造の建築コストの高騰があるように思います。(初期投資額が高額になり、採算効率が合わないことから木造アパートの需要が増加している)
また、不動産経営は多くの人々が憧れるビジネスです。
将来の生活設計への不安からも不動産による安定収入に魅力を感じるのは自然なことかもしれません。しかし、お客様の中に「事業リスク」をしっかりご認識されていない方とお目にかかることも多くあります。
そこで、当社のこれまでのアパート建築を通じて得たノウハウ・感じた事などを皆様に「ご留意いただきたい点」としてまとめてみました。
みなさまのアパート計画を進めるうえでお役に立てれば幸甚に存じます。

1. 土地は動かせません
空室が増えたので、別の所へ移動しよう・・
笑い話のようですが、文字通り不動産は投資してしまうと償却完了まで長期間移動することができない事業です⇒契約ありきの強引な営業によって市場のニーズを無視したアパートやマンションが乱立しています。
借入返済で苦慮されているオーナーとお会いすると、立地条件と市場(入居者)分析の重要性がとてもよく理解できます。
2.借金を返すのは自分
ハウスメーカーなどの提示するシミュレーションは安全で、将来にわたってお金の苦労をすることを感じさせないように仕上がっています。(私たち人間は、パソコンで作成した書類なら「大丈夫」と鵜呑みにしてしまう傾向があるのでしょうか?)
「賃料下落」「空室増加」などの売り上げ減少、また長年続いている低金利が上昇に転じ、元利金の返済額の増加など・・苦しい時でも建築会社は借金返済の肩代わりはしません。
当然のことですが、金融機関から借りたお金を返済する義務はオーナーご自身にあります。(キャッシュフロー割れのリスク管理を忘れずに)
3.資金調達
金融機関が必要資金を融資してくれない場合に「この銀行は硬くてダメだ・・」と嘆かれる方がおいでになりますが、もしかしたらその対応が「転ばぬ先の杖」になるのかもしれません。
⇒総事業費に対する自己資金の割合を適正に
⇒「売上減少」などの収入減と、「金利上昇」などの支出増加に備えた「ゆとりある資金計画」を…
☆初期投資の圧縮(建築工事代のセーブ)は不動産経営の安全性に直結する重要なテーマになります。
4.部屋の広さ「どれがホント?」
調査に行った不動産屋さんは「28㎡が良い」と言う、ハウスメーカーさんは「35㎡がベストだと・・」、更に市役所ではワンルーム規制のため「1住戸の面積を25㎡以上」となっていた
⇒それぞれの方が、自分の立ち位置からアドバイスをします。
一番確かなのはユーザー(その場所でアパートを探している入居者候補の方々)の「家賃支払可能額」を知り、その金額で成立する事業計画に調整することです。(支払可能額の平均値はそれほど高くない=ユーザーニーズは「広さ」よりも「安い家賃」を軸に選択するケースが増加)
⇒高い家賃設定で競合している価格帯で空室の悩みと闘うよりも有利な展開が可能なケースがあります。(入居者の物件選択基準:家賃の価格帯は重要な要素≧広さ/建物グレード/駅徒歩/築年数などの複合要因)
5.借上げ保証(サブリース)って!?
大手のアパートビルダーの多くは「サブリース」を選択できます。
建築の契約を獲得するためのサブリースには注意が必要です。(建築工事代に家賃保証リスクが含まれているケースでは工事費は工事費として分離し、他社と公正に比較することが必要)そもそもオーナーが被るかもしれない損失を喜んで引き受けてくれる会社はありません
⇒せっかくの家賃収入が見せかけの安心と引き換えに減少する方法はお勧めできません。
6.そうは言っても自分で管理は
不動産オーナー業もすべてご自身がやるとなれば結構ハードな仕事といえます。尊い売上(家賃)を最大限キープするために必要なのは、本当に信頼できる「管理業者」の選定になります
⇒優良な管理業者の条件は「低率の報酬で日常管理が充実している」「有力な客付け業者のネットワークを持っているため管理物件全体の空室率が低い」
⇒この条件を満たす管理業者は地域ごとに存在しています
⇒良いパートナー探しが不動産経営の充実には欠かせません。(アパート専科では、お客様サポートの一環として好ましい管理業者の抽出から契約までのコーディネイト業務を行っています)

アパート坪単価の増額要因

建築費を「坪単価というモノサシ」で一律に評価するのはとても難しいことです。
各種法令制限・建物の構造・間取り・建物の規模、そして使用する素材のグレードなどの複合的な要素から容易に変動してしまうからです。
そこで、アパート建築に取り組むオーナーの皆様に坪単価の増額要因をご理解いただき、より良い計画立案のために活用いただきたいと考えました。
1「変形モジュール」

木造在来工法では一般的に建材(木材や外壁に用いるボード類)があらかじめ決められた寸法で納品されます。(910㎜の「尺モジュール」)
これに対し建物の設計がモジュールを無視した間取りになっていることで下記のコストアップにつながります。(坪単価上昇要因)

  • 半端になる建材が廃棄処分となり無駄が生じる
  • 職人さんの施工時に、建材を加工する手間がかかる

在来工法のメリットを経済的に引き出すために「尺モジュール」を採用し、変形間取りを避けることは重要な要素となります。

2「耐火構造」

鉄筋コンクリート造(RC)や鉄骨造(S)との比較で木造(W)は耐火性に劣ります。
その結果、下記のような場合に指定された耐火基準を満たすための防火措置を義務付けられています。(坪単価上昇要因)

  • 計画地が都市計画法・建築基準法で防火地域・準防火地域に指定されている場合(その他条例による規定)⇒「準耐火構造」「耐火構造」にする必要がある
  • 火災発生の際、一定時間崩壊しないよう外壁・主要構造材や玄関ドア・窓サッシ・ガラスに不燃認定品を用いる
  • 木造三階建て共同住宅にあっては、準耐火構造としたうえで各住戸に避難上有効なバルコニーを設けなければならない
3「地盤強化」

建物の震災リスク低減のため、計画地の地盤調査を行い、適切に対処します。(坪単価上昇要因)

  • 以前に田んぼや河川であった土地、また粘土層や砂層の土地は地耐力(建物を支える強さ)が不足しているため地盤強化・杭打ち工事などの費用が発生するケースがある
4「木造三階建アパート」

RCでは建築費が高くて採算が合わない場合など、木造三階建アパートは有効な手段となりますが下記の項目が追加となります(坪単価上昇要因)

  • 上記「準耐火構造」となることに由来するコストアップ(避難上有効なバルコニーの設置など)
  • 三階分の加重に耐えることと、耐震性能を確保するために、柱・梁・桁などの構造部材の太さが増す
  • 基礎の耐力を確保するために地盤改良(補強)または杭打ち工事を実施するケースが多い
5「建物の間取り」

面積が同じ60㎡の建物で、「2LDKが1世帯」と「1Kが2世帯」の間取りの違いでは「坪単価」に大きな差異が生じます。

  • キッチン・洗面・バス・トイレなどのユニットが二倍に増加し、玄関ドアや各種設備配線も同様に二倍に増加⇒コスト密度が上昇
    結果として、1Room>1DK>1LDK>2DK>2LDKの順で、坪単価が変動します。
6「建物の規模と立地条件」

小さな建物を建てるための行程と大きな建物の場合で手順や必要項目が変わるものではありません。

  • 小規模建物の場合⇒各種職方の単価UPと、工事代金の総額に対する現場の管理コストが割高になる
    さらに、全面道路の幅員が狭いことによるコストアップ(都心部では駐車場確保の費用も高額)があります。
  • 前面道路が狭く、4トントラックはまだしも2トントラックも現場まで行けない⇒資材搬入などが「小運搬」や「手搬入」になり割高

アパート設計で建築費を上げないコツ

≪尺モジュール≫
(910mmピッチの設計)
部材の基本寸法を生かし 加工手間増加と無駄な廃材を無くすことで大きな節約につながります
≪なるべく四角に≫
(建物の角は少なく)
角の多い設計は基礎工事、木工事、外装工事、内装工事などの工程で職人さんの手間が増加します 「理想はマッチ箱のような四角錐」
≪矩折り(カネオリ)Keep≫
(90度が大切)
一般に建物は縦方向と横方向が90度で設計されますが、変形敷地などの対応で90度(矩折り)が崩れるケースに施工手間が上昇します

準備から完成まで

アパート建築のフロー

お問合せ頂き、初回のご面談を経てご一緒に計画に取り組むプロセスはとても大切です。
はじめは私どもも緊張していますが、お目にかかる回数を増すごとに相互の信頼関係を構築しつつ、大切な情報やご要望を共有させていただくことで適切な計画案の策定が可能になるからです。
☆「しつこく営業されないだろうか・・」⇒ご安心ください(早期にご縁の有り無しを見極め、ご意向に沿わない場合など速やかに撤収いたします)
☆「いつの間にか料金が発生するのでは・・」⇒ご安心ください(下記の通り、「計画段階」で料金が発生することはございません)

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